Una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT), fechada el 28 de marzo de 2025, aclara un aspecto clave en materia de fiscalidad e insolvencia personal: la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de una vivienda habitual gravada con hipoteca, efectuada mediante subasta o venta en el marco de un procedimiento concursal, puede quedar exenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
El supuesto planteado ante la DGT parte de un contribuyente que ha sido declarado en concurso de acreedores. En el desarrollo del procedimiento concursal, y con intervención de la administración concursal, se procede a la venta de su vivienda habitual hipotecada, mediante subasta o venta concurrencial, con el fin de saldar la deuda garantizada con la hipoteca.
La cuestión que se somete a interpretación es si esta operación puede acogerse a la exención por dación en pago regulada en el artículo 33.4.d de la Ley del IRPF (LIRPF).
La LIRPF establece que no se integran en la base imponible las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en dos situaciones específicas:
Es importante destacar que la ley no limita esta ejecución judicial a un tipo concreto de procedimiento ni exige que esté regulada por una norma específica, por lo que debe entenderse que quedan comprendidas todas las formas judiciales de enajenación de la vivienda habitual hipotecada, siempre que tengan por objeto el pago de la deuda garantizada con hipoteca.
En la consulta vinculante (CV 28-3-25), la DGT interpreta que la venta forzosa de la vivienda habitual en el marco de un concurso de acreedores —ya sea mediante subasta o venta gestionada por la administración concursal— puede acogerse a la exención, en la medida en que funcionalmente cumple los mismos objetivos y condiciones que las situaciones contempladas expresamente por la ley.
Además, la DGT aclara que la aplicación de esta exención no exige que el préstamo hipotecario haya sido destinado a la adquisición de la vivienda, ni que el importe de la transmisión se destine exclusivamente a la cancelación de la deuda garantizada. Basta con que se trate de la vivienda habitual del contribuyente, que esté hipotecada, y que la transmisión se realice para cancelar una deuda con garantía hipotecaria frente a una entidad financiera o equivalente.
Este criterio administrativo supone un importante alivio fiscal para quienes, en situaciones de insolvencia personal o empresarial, se ven forzados a desprenderse de su vivienda habitual para hacer frente a las deudas. La interpretación extensiva del artículo 33.4.d de la LIRPF permite ampliar la aplicación de la exención más allá de los casos clásicos de dación en pago o ejecución hipotecaria notarial, abarcando también las enajenaciones que se produzcan dentro de un procedimiento concursal.
En términos prácticos, esto implica que la ganancia patrimonial que se derive de dicha operación no tributará en el IRPF, siempre que se cumplan los requisitos señalados.
La Consulta Vinculante de la DGT del 28 de marzo de 2025 amplía el alcance de la exención por dación en pago prevista en el IRPF, reconociendo que la transmisión de la vivienda habitual hipotecada realizada en el marco de un concurso de acreedores también puede beneficiarse de esta exención, lo que representa un avance en la protección de contribuyentes en situación de vulnerabilidad económica.
Para acogerse a esta exención, será necesario acreditar adecuadamente las circunstancias del procedimiento, la condición de vivienda habitual y el carácter de la deuda garantizada, entre otros elementos relevantes en la valoración por parte de la Administración Tributaria.
